1.收楼的一般程序
（1）发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。
（2）买家应在收楼通知单上注明的时间
（3）楼房现场验收
（4）办理入住手续 
2.充分做好收房准备
3.新房验收工具
4.收房费用
（1）契税及代办费
（2）公共维修基金
（3）装修××费
（4）装修垃圾清运费

（5）物业费

（6）停车费
（7）面积测绘费 
5.相关证件看仔细
（1）查看“三书一证一表”
（2）收房注意事项
6.收房细则
（1）新房验收清单
（2）收房细项
7.温馨提示
8.专家答疑
9.收房陷阱
10.收房15个细节

收楼的一般程序
       1、发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。

       2、买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是３０天左右)内带齐所需文件资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收楼入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

       3、楼房现场验收
       ① 发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》，向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）

       ② 买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况

       ③ 依原合同约定标准验楼

       ④ 验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

       ⑤ 根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过３０天

       ⑥ 如对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。

       4、办理入住手续
       ① 换发票、缴交各项相关费用

       ② 填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格

       ③ 领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。
 
充分做好收房准备
       接到发展商寄来的收楼通知书起，收楼准备工作就应该开始。

       收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。

       其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约)，各期还款单据（发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员的相片，收楼通知书，等等。

       最后，当然要找一位有经验的收楼专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙，可以大大减少收楼验房细节上的疏漏。找多些人一起收楼，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，脚酸腿疼口干肠饿，没有能量补充。

新房验收工具

       1、玻璃球       

       墙体检测：用细绳拴上小球，贴墙放下至地面，检查墙体倾斜程度

       厕所、厨房、阳检测台：若顺势滚到地漏处，则日后使用时“去水”没有问题

       橱柜、衣柜等家具检测： 把小球房在橱柜、衣柜里，若球滚动，则可能家具变形。

       2、梯子        

       层高检测：检查层高是否符合合同约定各个空调插座检查是否安装妥当，用手拉一拉是否容易松动厨房、厕所的管道检查藏在天花里的给、排水管是否有渗漏。

       3、小木槌    

       天花、地板、墙体检测：如有回响，则说明下面水泥砂浆未铺均或用量不。

       4、直角尺      

       墙角、柜子检测： 用三角尺测量转角处是否呈直角。

       5、塞尺

        墙体、天花检测： 用于测裂缝的宽度。

       6、5米卷尺    

       墙体、家具等检测：用于测量房子的净高。

       7、手电筒     

       墙身、顶棚楼板检测：拿手电筒照射墙面和顶棚，有无倾斜、歪曲一眼便能看出。

       8、万用表        

       插座检测：逐个检查各插座是否通电及弱电类是否畅通

       9、塑料洗脸盆    

      下水管道检测：用于验收下水管道

       10、贴纸       

       需要修缮的地方，再出现问题的地方贴上备忘贴纸，就具体说明问题所在

       11、文件夹       

       费用凭证等文件，收一份文件放好一份，签收单可以当资料目录

       12、计算器

       数据文件      用于计算数据

       13、签字笔       

        文件      用于签字

       14、扫帚      

       整个居室      用于打扫室内卫生

       15、沙子      

       卫生间检测：用塑料袋装沙子堵住地漏、然后蓄水，24小时候看是否有渗漏。

       16、录音笔/DV    

        验收过程      最好可以把验收过程录音或拍摄下来，以作证据

       17、香烟

       厨房烟道    香烟点燃后放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

       卫生间通风      香烟点燃后放在通风口下方十公分左右，看烟是否上升到通风口立即拐弯吸走。

       管道煤气       用冒烟的香烟放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示是否同时关闭进气电磁阀。

收房费用

       如果说在很多项目中，入住纠纷的发生存在百分之百必然性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且规定“不交费就不给钥匙”。

       1、契税及代办费
       《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。

       开发商让购房人提前交纳契税的原因为：开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金的可能性。

       所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。

       如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。

       不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。

       【建议】：开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。代办费不宜超过1000元。客户也可委托第三方如律师事务所来办理。

       2、公共维修基金

       此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

       《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。

       维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？

       因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会“沾”已交基金业主的“便宜”，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。

       【建议】：交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。
 
       3、装修××费
       装修管理费、装修押金、装修工人制证费

       4、装修垃圾清运费

       关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。
       一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答还是乱收费另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。

       据了解，建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法，准备对目前混乱的市场加以规范。

       【建议】：专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。

       一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。

       押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还
       制证费5元、10元，收个成本费即可。

       装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元／自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。
 
       5、物业费
       一年物业管理费、物业管理费和水电保证金。

       北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。

       物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》，业主并没有选择权。

       【建议】：普通小区交一年以下物业费并不违规保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。
 

       6、停车费

       对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的，《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。

       至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。

       目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。

       【建议】：普通小区地面车位每月为150元／个。地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准。
 
       7、面积测绘费

       面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

 
相关证件看仔细
       1、查看“三书一证一表”

       “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

       根据国务院１９９８年７月２０日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号)第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

       《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收楼通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。

       《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当有工程质量监管单位核验的质量级、保修期和保修单位等内容。”这两份文件是法律规定的收楼时发展商必须提供的文件，同样地，如没有这两份文件，购房者签字收楼后出现的各种问题均难以得到法律支持。面对这种情况，购房者可拒不收楼。

       因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。

       2、收房注意事项
       ① 入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。

       ② 在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。

       ③ 装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。

       ④ 查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

       ⑤ 对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

       ⑥ 《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。